李克強總理提出要以改革開放增強旅游業發展動力，推動旅游市場向社會資本全面開放，進一步深化對外合資合作，提升旅游業水平；減少行政審批，在投融資、用地、宣傳推廣等方面加大政策扶持，做大做強旅游企業，由此帶來的利好信息，有可能進一步刺激旅游資本的社會化、市場化進程，旅游投融資也必將隨之升溫。
一、旅游地產傳統投融資模式
旅游地產是一種資本密集型產業，資金的充足與否直接影響著是否能夠順利開發、運營，因此旅游地產的投融資對旅游地產的成功與否起著至關重要的作用。按照投資主體不同進行分析，借鑒相應房地產投融資模式的經驗，傳統旅游地產投融資模式可以分為三類：自籌模式、合作模式和BOT模式。
（一） 自籌模式
自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業通過自身現有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資，投資地產開發建設的一種模式。這些企業自身融資的方式有多種，主要包括內部融資以及外部融資兩種方式，其中內部融資主要包括抵押貸款、預收購房定金和房款等，上市公司還可以進行貼現股票等。外部融資主要包括發行企業債券，銀行貸款，房地產投資信托，利用海外資金，向其它金融增發融資等方式，機構貸款，上市公司還可以進行上市融資，包括首次公開發行上市融資，配股以及增發融資等。
自籌模式通常是資金實力雄厚的企業，可以較輕松拿到地理位置優越，自然環境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他旅游地產商那么大，或者管理，開發建設技術過硬，因而采用自籌模式進行投融資。
自籌模式是企業自身獨立進行旅游地產投融資開發，風險較大，但可以收益獨享。對于一些大型企業或者資金雄厚的企業而言是一種不錯的投融資模式。但是采取自籌模式的企業也要注意充分利用各種金融工具，有針對性地廣開融資渠道，保證資金鏈暢通，盡可能降低風險，獲得更好的收益。
（二） 合作模式
合作模式主要是指兩家或兩家以上企業通過合作的方式，共同開發旅游地產，它們通過合資，入股成立股份公司，或者進行項目合作等，雙方進行資金、技術、管理、土地等各方面的合作，實現風險共擔，收益共享。
合作模式有多種，主要有以下幾種方式：
① 一方提供理想的土地，另一方提供強大的金融運作能力或雄厚的資金支持。一方面，隨著土地供應量逐漸減少，而旅游地產需要大量的土地進行開發，導致一些企業取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業雖然有著理想的土地卻沒有充足的資金進一步運轉開發，而那些具備強大金融運作能力及雄厚自由資金實力的企業卻缺乏理想土地，在互惠共贏的基礎上，雙方以資金、技術、管理、土地等不同形式入股，形成合作模式。
② 一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發、技術、管理，地產開發的操作實力以及深厚的社會關系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力較強的大型企業，由于其發展重點有限，沒有專業的開發管理技術，或沒有足夠的人力資源進行旅游開發。而另一些企業雖有著專業的開發、管理、技術以及優質的人力資源，卻沒有充足的資金。二者取長補短，共同開發，分擔風險，共享利益。
③ 一方提供土地，一方提供開發、管理、技術以及房地產開發操作實力，第三方有一家或多家企業共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或三者以上的主體合作，進行旅游開發，這種模式集合了多方的優勢，理想的土地，雄厚的資金，專業的技術，成為一種不錯的旅游地產投融資模式。
通過合作模式解決相關企業的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并使合作雙方或多方企業取長補短，共享管理、技術、資源等方面優勢資源，實現資源的最優化配置，風險共擔，效益共享，不僅有利于企業發展，同時也有利于區域旅游生態化、健康化發展，避免短視行為造成的不可逆轉的破壞，促進區域旅游結構優化和產業優化。但目前這種合作模式也存在著相應的缺陷與不足，首先企業誠信受到挑戰，合作雙方追逐私利的行為時有發生，難以形成長期穩定的合作關系；其次構建合作平臺缺失，導致合作雙方為尋找合適的合作伙伴需要付出較大的交易成本，成為阻礙這一模式發展的瓶頸。
（三） BOT模式
BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設-擁有-轉讓)形式的簡稱，現在通常指Build-Operate-Transfer(建設-經營-轉讓)。BOT模式主要是指政府對旅游地產項目進行立項，并進行BOT模式招標，將其融資、建設特許權和經營權轉讓給企業。與企業簽訂合同，雙方簽訂協議在一個固定的期限內，企業對其籌資建設的旅游地產行使經營權，一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤，協議期滿后，企業將旅游地產項目無償轉讓給政府。
BOT模式在我國主要有鳳凰·南華山房地產、酒店、商務中心及生態旅游休閑區的投資經營(BOT)，湘西旅游業基礎設施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內旅游地產開發上運用的并不多，也較少成功的案例。但BOT模式符合資本發展的趨勢，是未來開發大型旅游地產的一種較合理的運作模式。中國擁有很多優秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同模式進行組合，則可以充分利用社會資金，解決開發前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。
通過BOT模式企業可以獲得較為誘人的項目用地，降低了獲取土地及其開發費用等，同時企業只需要在旅游地產建設過程中進行融資，進行開發建設，可以有效節約企業的資金流。但是由于旅游發展的周期長的特點，而BOT又要求企業必須在限定時間內獲得收益，因此企業采用該模式也具有較大的風險，一旦在預定的時間內沒有盈利，企業將損失慘重。如何在雙方博弈中獲得最大利益，需要業內不斷地進行探討和思考。
二、創新旅游地產投融資模式
通過對以上三種模式的異同分析可以發現：
合作模式是兩家或以上企業合作，各自提供優勢資源如土地、資金、技術、管理等優勢資源集中，融資渠道拓寬，風險共擔，合作對象難以尋找，產生交易成本，合作方利益沖突。
自籌模式是一家企業通過內部融資和外部融資手段擴大自有資金進行投資，獨享利益 風險大，資金鏈條易斷裂。
BOT模式是政府出地，投資商籌資建設，并在一定期限內享有項目的經營收益，到期后項目歸政府無償擁，可以減輕企業前期資金壓力，項目有政策保障，但模式發展尚未成熟，企業在期限內沒有實現盈利則損失慘重。
有關研究人員通過不斷地市場探索，希望能夠設計出更為合理的投融資模式，推動我國旅游地產業的進一步發展。
（一）綜合投融資模式
這種模式是以合作模式為基礎，強調企業間合作的資源優化、風險共擔的優點，同時借助BOT模式體現出的政府優勢，以政府的功能來保障合作模式優勢的有效發揮，從而形成旅游房地產的綜合投融資模式。
在綜合投融資模式中，兩家或兩家以上企業結成合作關系與政府簽約，通過協議的方式獲得理想土地的開發和一定期限內的經營權，在取得旅游地產項目用地以后，企業間分工協作，合理利用優勢資源，通過不同的方式渠道進行融資從而進行旅游地產開發建設，并利用旅游地產的經營資金投入新的項目建設，以經營帶動建設，從而實現旅游地產的滾動發展，并在經營期內進行盈利。最后在合同期到期時進行轉移給政府。
綜合投融資模式可以使企業很優惠地獲得土地從而進行旅游房地產開發建設，并在建設過程中，綜合運用多種投融資方式及渠道，進行更有效的融資，保證資金流的通暢，進而實現旅游房地產建設的順利進行，是一種綜合了合作模式，自籌模式以及BOT模式優點的模式。
（二）TOT模式
TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的縮寫，即移交——經營——移交。TOT是BOT融資方式的新發展。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項目融資方式。它是指政府部門或國有企業將建設好的項目的一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內通過經營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT也是企業進行收購與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現在投資方的項目結構、外資投資人承擔的風險和責任以及法律要求不同。但是最大的區別在于TOT避開了“B”（建設）中所存在的較高風險和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達成一致，在我國當前的實際情況下，TOT是一種較為合適的、 創新性的項目融資方式，更加符合我國的實際。
（三）上市公司投融資模式
主要有兩種資金籌集方式：股權融資和債券融資。上市對旅游企業，尤其是大型旅游地產有什么好處呢？
首先，上市就是可以把公司股份投入股票市場，讓大眾購買股票而吸引資金。當公司發展到一定程度，由于發展需要資金，上市就是一個吸納資金的好方法，公司把自己的一部分股份推上市場，設置一定的價格，讓這些股份在市場上交易。在規范的資本市場上市為公司開辟了一個新的直接融資渠道，同時有利于提升公司品牌價值。
未來的旅游地產必然迎來新的融合和洗牌，為了促進我國旅游地產的綜合發展，大地風景國際咨詢集團結合多年的實踐經驗，提出了TOLD模式，即旅游導向型土地開發模式，《誰的地產被旅游照亮》系列叢書詳細剖析了中國旅游地產的十大驅動模式，即：5##景區、創意農業、歷史文化遺產、溫泉、主題商業、濱水、文化創意、宗教文化、高爾夫、主題公園，為未來中國旅游地產發展提供指導。
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發布時間：2015-07-31
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