在城鎮化快速邁進的現代社會，鄉村被重新定義并且賦予諸多新的色彩。與城鎮日益狹小與擁擠的生活空間相比，記憶中的小河流水的鄉村就升華成為一代人對理想生活狀態最好的詮釋。于是，鄉村旅游大火，與其相關一系列配套產品及衍生產品也備受追捧，民宿就是其中之一。民宿作為一種舊鄉愁與新鄉土相結合的產物，被稱之為有溫度的住宿、有靈魂的生活。在多主體的共同推動下，民宿近年來呈現井噴式增長，以杭州地區為例，僅2015年上半年杭州西湖周邊的民宿數量就激增了四成之多，民宿儼然成為各路群雄逐鹿旅游的重要戰場。民宿，作為新旅游形勢下主客雙方共同聚焦的熱點，是否真的具有強大的經濟帶動效應，在于民以惠的同時引領區域鄉村旅游向品牌化、精致化、特色化的道路發展?

一、民宿經濟火爆，經營兩極分化

2015年民宿可謂是賺足了業內外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報道屢見于各大網站，與此同時一大批業界大佬也紛紛進軍民宿產業，外婆家創始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準民宿市場，計劃在開園之前推出100間配套民宿……民宿經營之火爆可見一斑。民宿在我國不過七八年的發展時間，卻迅速在旅游住宿板塊的中、低、高端市場都占有一席之地。從各大預定網站的數據來看，當下我國每間民宿的單日定價集中在百元到數千元不等的各個水平。

從表面來看，民宿為游客出行提供了一種高品質、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。然而，深入分析就會發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化，一方面，以莫干山為代表的早期民宿發展區，依托成熟的區域市場及強大的品牌效應，表現出強勁的發展活力，定價堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季；另一方面，大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失準、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

二、市場競爭加劇，盈利水平下降

作為一種產生于西方，盛行于日、臺的外來產物，民宿的發展有著其特定的發展內涵及鮮明的特性。縱觀當下我國民宿產業發育程度較高的江浙、云南等地，可以發現我國民宿經營模式中一些顯而易見的共性：民宿的發展要依托于高品味的自然及人文資源，通常與著名景區相伴而生；民宿的經營主體以受過高等教育的外來者為主，通過簽訂合同的方式獲得民居暫時的使用權；民宿的發展要建立在對舊民居的改造提升之上，以重塑契合市場需求的核心吸引力。在一般模式下，一棟民宿在投入運營之前就至少包含了租金、裝修等投入，進入實際運營之后還會涉及到雇員工資、營銷成本及日常損耗等各項開支，高額的前期投資未必能換取同等的收益。

1.投資成本高，回報周期長

近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。投入實際運營之后，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。

2.特色經營至上，后續投資不斷

民宿以營造精致化、特色化的住宿見長，在整體裝修風格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經濟型酒店更高的要求。在實際經營中，為了緊跟市場熱點，維護穩定的客源群，結合臺灣及內陸成功民宿的發展經驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經營者必須持續不斷的注資，不斷優化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。

3.面臨行業洗牌，經營前景未知

與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產業發展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進入民宿市場的經營者即將迎來民居使用合同到期的行業洗牌期。

     一方面，在市場關注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產業的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態，這種常態將會進一步壓縮民宿的經營收益；另一方面，隨著民宿經濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會發生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監管的大環境決定了民宿經營者的權益無法得到保障。

     鄉村和大眾旅游熱潮的雙重疊加，推動了我國民宿產業的大發展，一大批高端精品民宿應運而生，在莫干山、杭州西湖等許多景區的周邊，都可見到一晚數千元的高端民宿，它們以極強的設計風格和文化特色與景區的發展互為補充、互利共贏，也以高額的年收益吸引著無數后來者的參與。但民宿的實際定價和盈利水平在很大程度上是由其所在區域的旅游業及經濟發展水平所決定的，超過市場接受程度的定價不具備在大范圍內推廣的普適性；此外，我國民宿產業的發展自有其特殊性，民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。

研究院 陳健