在城鎮(zhèn)化快速邁進(jìn)的現(xiàn)代社會(huì)，鄉(xiāng)村被重新定義并且賦予諸多新的色彩。與城鎮(zhèn)日益狹小與擁擠的生活空間相比，記憶中的小河流水的鄉(xiāng)村就升華成為一代人對理想生活狀態(tài)最好的詮釋。于是，鄉(xiāng)村旅游大火，與其相關(guān)一系列配套產(chǎn)品及衍生產(chǎn)品也備受追捧，民宿就是其中之一。民宿作為一種舊鄉(xiāng)愁與新鄉(xiāng)土相結(jié)合的產(chǎn)物，被稱之為有溫度的住宿、有靈魂的生活。在多主體的共同推動(dòng)下，民宿近年來呈現(xiàn)井噴式增長，以杭州地區(qū)為例，僅2015年上半年杭州西湖周邊的民宿數(shù)量就激增了四成之多，民宿儼然成為各路群雄逐鹿旅游的重要戰(zhàn)場。民宿，作為新旅游形勢下主客雙方共同聚焦的熱點(diǎn)，是否真的具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)，在于民以惠的同時(shí)引領(lǐng)區(qū)域鄉(xiāng)村旅游向品牌化、精致化、特色化的道路發(fā)展?

一、民宿經(jīng)濟(jì)火爆，經(jīng)營兩極分化

2015年民宿可謂是賺足了業(yè)內(nèi)外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報(bào)道屢見于各大網(wǎng)站，與此同時(shí)一大批業(yè)界大佬也紛紛進(jìn)軍民宿產(chǎn)業(yè)，外婆家創(chuàng)始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價(jià)5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準(zhǔn)民宿市場，計(jì)劃在開園之前推出100間配套民宿……民宿經(jīng)營之火爆可見一斑。民宿在我國不過七八年的發(fā)展時(shí)間，卻迅速在旅游住宿板塊的中、低、高端市場都占有一席之地。從各大預(yù)定網(wǎng)站的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)下我國每間民宿的單日定價(jià)集中在百元到數(shù)千元不等的各個(gè)水平。

從表面來看，民宿為游客出行提供了一種高品質(zhì)、多元化的住宿選擇，并且以極強(qiáng)的盈利能力吸引著社會(huì)各界資本力量的參與。然而，深入分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下我國民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出兩個(gè)截然不同的發(fā)展極化，一方面，以莫干山為代表的早期民宿發(fā)展區(qū)，依托成熟的區(qū)域市場及強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展活力，定價(jià)堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季；另一方面，大批新晉民宿經(jīng)營者，卻面臨著定位失準(zhǔn)、客源不穩(wěn)的發(fā)展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

二、市場競爭加劇，盈利水平下降

作為一種產(chǎn)生于西方，盛行于日、臺(tái)的外來產(chǎn)物，民宿的發(fā)展有著其特定的發(fā)展內(nèi)涵及鮮明的特性?？v觀當(dāng)下我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度較高的江浙、云南等地，可以發(fā)現(xiàn)我國民宿經(jīng)營模式中一些顯而易見的共性：民宿的發(fā)展要依托于高品味的自然及人文資源，通常與著名景區(qū)相伴而生；民宿的經(jīng)營主體以受過高等教育的外來者為主，通過簽訂合同的方式獲得民居暫時(shí)的使用權(quán)；民宿的發(fā)展要建立在對舊民居的改造提升之上，以重塑契合市場需求的核心吸引力。在一般模式下，一棟民宿在投入運(yùn)營之前就至少包含了租金、裝修等投入，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營之后還會(huì)涉及到雇員工資、營銷成本及日常損耗等各項(xiàng)開支，高額的前期投資未必能換取同等的收益。

1.投資成本高，回報(bào)周期長

近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時(shí)間內(nèi)的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動(dòng)輒就在200萬以上。投入實(shí)際運(yùn)營之后，按照民宿中端市場的行情，一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計(jì)算在內(nèi)，一棟民宿的投資回報(bào)期約在3-5年之間。而一些非熱點(diǎn)景區(qū)周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠(yuǎn)，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報(bào)期將更長。

2.特色經(jīng)營至上，后續(xù)投資不斷

民宿以營造精致化、特色化的住宿見長，在整體裝修風(fēng)格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經(jīng)濟(jì)型酒店更高的要求。在實(shí)際經(jīng)營中，為了緊跟市場熱點(diǎn)，維護(hù)穩(wěn)定的客源群，結(jié)合臺(tái)灣及內(nèi)陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經(jīng)營者必須持續(xù)不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨(dú)特的吸引力。

3.面臨行業(yè)洗牌，經(jīng)營前景未知

與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經(jīng)營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進(jìn)入民宿市場的經(jīng)營者即將迎來民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。

     一方面，在市場關(guān)注度持續(xù)走高，多元主體競相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會(huì)成為常態(tài)，這種常態(tài)將會(huì)進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營收益；另一方面，隨著民宿經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，房東單方面撕毀合約的事情將會(huì)發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監(jiān)管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營者的權(quán)益無法得到保障。

     鄉(xiāng)村和大眾旅游熱潮的雙重疊加，推動(dòng)了我國民宿產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，一大批高端精品民宿應(yīng)運(yùn)而生，在莫干山、杭州西湖等許多景區(qū)的周邊，都可見到一晚數(shù)千元的高端民宿，它們以極強(qiáng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格和文化特色與景區(qū)的發(fā)展互為補(bǔ)充、互利共贏，也以高額的年收益吸引著無數(shù)后來者的參與。但民宿的實(shí)際定價(jià)和盈利水平在很大程度上是由其所在區(qū)域的旅游業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定的，超過市場接受程度的定價(jià)不具備在大范圍內(nèi)推廣的普適性；此外，我國民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自有其特殊性，民居所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中繞不開的話題。

研究院 陳健